《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》昨天公布。10月1日起，选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等业主共同决定的小区事务，过半数业主同意即可，而以前则需要超过2/3的业主同意。
公共设施不得改变用途
《条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
业委会应有半数业主参加
此外，《物权法》第七十六条还规定了决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施这两种事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。而选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等5件“大事”，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以了。
此次修改中的第二项和第三项将旧《条例》的有关规定修改为“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”；增加了“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定。
物业管理改为物业服务
根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
